大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)寧奇峰—締造酒店業(yè)投資的真實神話

    十年前，當(dāng)國內(nèi)還沒有十分成熟的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商出現(xiàn)的時候，在可借鑒的經(jīng)驗、可利用的資源幾乎為零的情況下，萬達(dá)集團(tuán)摸著石頭過河，在國內(nèi)率先轉(zhuǎn)型做商業(yè)房地產(chǎn)。因為萬達(dá)集團(tuán)的這次成功轉(zhuǎn)型，中國產(chǎn)生了一個新興行業(yè)——商業(yè)地產(chǎn)。萬達(dá)集團(tuán)歷經(jīng)十年的艱辛探索開創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式?！坝唵紊虡I(yè)地產(chǎn)”簡而言之就是與國際國內(nèi)知名的商業(yè)企業(yè)合作，采用先租后建的模式，為他們量身打造萬達(dá)廣場。萬達(dá)廣場的物業(yè)類別豐富，酒店、商業(yè)、寫字樓、城市廣場等物業(yè)形態(tài)的有機(jī)組合形成城市中心的城中之城，滿足各項商務(wù)、生活、娛樂需求。讓消費(fèi)者在健身之余觀影、觀影之余購物、購物之余用餐、用餐之余娛樂，盡可能的讓來到萬達(dá)廣場的顧客駐足，以創(chuàng)造更多的消費(fèi)機(jī)會，進(jìn)一步匯聚財富。

　　萬達(dá)集團(tuán)在廣場的建設(shè)方面，首先要考察基礎(chǔ)指標(biāo)。區(qū)域的GDP，人口，消費(fèi)能力，可支配的總額和消費(fèi)品的輸出總額。其次，對一個城市未來發(fā)展的判斷。第三，競爭對手的情況和政府對項目的支持力度。第四，從微觀角度考慮。如：房價，拆遷量，投資回報和基礎(chǔ)設(shè)施等。最后還要從合作方的意見，小商戶的投資，酒店管理公司等多方面綜合考慮判斷項目的可行性。最后，從科學(xué)的角度做出決策，保證投資的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。

　　萬達(dá)集團(tuán)的這種獨(dú)一無二的發(fā)展模式使得集團(tuán)的身價不斷上升。目前萬達(dá)集團(tuán)已擁有全國唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊、全國最大的連鎖商業(yè)管理公司，從而形成了商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)作為萬達(dá)集團(tuán)的第一支柱產(chǎn)業(yè)，以其首創(chuàng)的“訂單地產(chǎn)的商業(yè)模式”嘯傲中國。

　　在萬達(dá)集團(tuán)的發(fā)展過程中，除了萬達(dá)的“訂單地產(chǎn)商業(yè)模式”令業(yè)內(nèi)人士稱贊外，萬達(dá)速度更是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)造了一個又一個傳奇。最具代表的就是萬達(dá)酒店建設(shè)有限公司，它是中國唯一的專業(yè)酒店投資建設(shè)團(tuán)隊，能夠獨(dú)立完成五星級酒店的投資管理包括合約談判、設(shè)計管理、建設(shè)管理和開業(yè)籌備及對后期運(yùn)營的監(jiān)管。三年來萬達(dá)酒店公司與君悅、希爾頓、雅高、喜達(dá)屋、洲際五大國際知名酒店管理集團(tuán)建立了長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，并簽署了五大集團(tuán)旗下的十四個世界頂級酒店品牌，已開業(yè)及在建酒店項目接近50個，成為全球擁有國際高端五星級酒店品牌最多的業(yè)主公司。

萬達(dá)速度荊棘路上締造傳奇

　　萬達(dá)酒店建設(shè)有限公司以他們近乎神話的速度完成了一個又一個獲業(yè)內(nèi)人士稱贊的五星或超五星酒店的設(shè)計和建設(shè)。每個酒店從立項、與酒店管理公司簽訂合約、設(shè)計、施工、直至竣工開業(yè)，萬達(dá)酒店建設(shè)公司保持著十八個月完成的時間記錄。僅在2010年一年就計劃開業(yè)7家五星級及超五星級酒店。預(yù)計到2012年，萬達(dá)將擁有近45家已開業(yè)的五星級或超五星級酒店，營業(yè)面積將超過200萬平方米，成為全球領(lǐng)先的高級酒店開發(fā)與運(yùn)營企業(yè)。萬達(dá)在酒店行業(yè)大規(guī)模的投資及擴(kuò)張的同時也給我們帶來了一個疑問：眾所周知，酒店行業(yè)是一個高投入、回報周期長、回報率較低的行業(yè)，萬達(dá)酒店的快速擴(kuò)張會不會成為美國星巴克快速擴(kuò)張后悲慘落敗的又一次重演呢？

　　讓我們再次把目光集中到萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目上，萬達(dá)集團(tuán)的四大產(chǎn)業(yè)之中，最主要的就是商業(yè)地產(chǎn)。截止2009年年底，萬達(dá)已經(jīng)擁有400萬平米的商業(yè)廣場和酒店，2010年將再新增15家，總共的面積可達(dá)到700萬平方米。目前，該規(guī)模在亞洲處于領(lǐng)先位置。采訪中，寧總多次強(qiáng)調(diào)：“要做成一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，高端酒店是綜合體中不可或缺的業(yè)態(tài)，酒店能為綜合體項目帶來強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，因此酒店的投資回報不應(yīng)只從酒店單體業(yè)態(tài)來測算，而要以整個綜合體項目的整體投資回報來測算?！笨梢娋频暝谏虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目中扮演著極其重要的角色。萬達(dá)把多種業(yè)態(tài)組合在一起形成一種合力，形成強(qiáng)勢互補(bǔ)，將業(yè)態(tài)組合由量變轉(zhuǎn)為質(zhì)變，這就是萬達(dá)模式的組合價值。也被學(xué)者稱作加法模式。對于萬達(dá)綜合體來說，其他投資回報周期短的項目降低了酒店投資回報期長的風(fēng)險，給酒店的發(fā)展贏得了充分的時間和空間。

　　在和酒店管理公司合作時，需要重點(diǎn)關(guān)注兩個問題。第一，在籌建中，管理公司必須具備一定的資質(zhì)以及品質(zhì)保證。萬達(dá)集團(tuán)在和管理公司合作的時候，會對他們的設(shè)計數(shù)據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)都會進(jìn)行嚴(yán)格檢驗；第二，在運(yùn)營過程中會嚴(yán)格要求管理公司按照具體規(guī)定和流程穩(wěn)定并開發(fā)國內(nèi)市場。為了保證實現(xiàn)上述目標(biāo)的實現(xiàn)、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，萬達(dá)集團(tuán)管理層通過多次會議研究，做了一套系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)。比如：

　　一、雇傭問題。首先考慮雇傭熟悉流程的人，而非一律雇傭外籍人員。因為外籍人員大都不懂中國的國情。尤其是銷售總監(jiān)和人力資源總監(jiān)通常都選擇中國人。外國的管理人員是沒有辦法和中國員工去實現(xiàn)良好的溝通。外國人做銷售總監(jiān)，在推廣業(yè)務(wù)的時候和企業(yè)、商家的溝通同樣存在問題。

　　二、設(shè)計問題。萬達(dá)集團(tuán)通常會采用國外的酒店設(shè)計公司。所以，在實施過程中會遇到諸多問題。首先，集團(tuán)對項目進(jìn)度要求比較快，可允許的設(shè)計周期一般都是兩年。但國外的設(shè)計公司的周期較長，所以在速度問題上雙方會出現(xiàn)分歧；第二，國外設(shè)計師不擅于更改自己的作品。中方要求修改就會和他們的意見相悖；第三，施工困難。外國設(shè)計師使用的是國外的原裝材料，有些材料在國內(nèi)找不到，相比之下采購就出現(xiàn)了問題。盡管如此，為了保證設(shè)計水平，萬達(dá)還是會選擇能夠接近要求的國外設(shè)計公司。不過，問題又出現(xiàn)了——國內(nèi)酒店與日俱增，了解中國酒店行情的國外設(shè)計公司其工作量相對較大，設(shè)計師的作品難免粗制濫造。因此，在選擇設(shè)計師上，萬達(dá)首選香港地區(qū)的設(shè)計師。經(jīng)過事實證明，香港設(shè)計師的作品效果同樣不錯，甚至?xí)鲱A(yù)期。案例多了，自然也就有了更強(qiáng)的說服力去讓管理公司認(rèn)可。

持續(xù)創(chuàng)新  快速發(fā)展的制勝法寶

　　萬達(dá)酒店公司的快速發(fā)展標(biāo)志著中國酒店行業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展的階段，30年前中國僅在一線城市有著為數(shù)不多的高星級酒店，主要服務(wù)于外籍人員的餐飲及住宿。 30多年來中國酒店行業(yè)在服務(wù)質(zhì)量、奢華品質(zhì)等方面都有了快速發(fā)展與提高，五星級酒店的分布也從一線城市擴(kuò)散到二三線城市。尤其是近幾年來中國酒店行業(yè)的發(fā)展速度躍居全球首位。在這股發(fā)展狂潮中，如何打造自己的酒店品牌，彰顯自己的酒店特色，并保持清醒的頭腦使自己免于陷入同質(zhì)化的泥潭呢？

對此，寧總以三亞項目為例介紹了萬達(dá)的策略：“萬達(dá)酒店不僅要保持原有的奢華品質(zhì)，更要與眾不同、開拓多元經(jīng)營、多維管理的新領(lǐng)域?！币恢币詠砣f達(dá)酒店就以奢華品質(zhì)著稱，隨著酒店行業(yè)的快速發(fā)展，萬達(dá)酒店成為酒店行業(yè)成功的模板，被業(yè)內(nèi)人士頻繁復(fù)制。面對這種情況，萬達(dá)以不斷創(chuàng)新來應(yīng)對。在三亞項目中，萬達(dá)酒店開始了立體化全方位的高端經(jīng)營模式。來到這里可以享受到豪華賓利車接送、108尺頂級豪華私人游艇出海、專業(yè)沖浪、深海潛水、專享高爾夫等多種新型酒店服務(wù)，填補(bǔ)了三亞休閑度假領(lǐng)域的空白。除此以外，三亞酒店還首創(chuàng)了文化娛樂中心，通過與國際高端演出公司合作，在全國率先引進(jìn)世界級頂尖演出劇目。這些再一次證明了萬達(dá)對市場發(fā)展的準(zhǔn)確定位和對自己的快速修正及持續(xù)創(chuàng)新。正是這種前瞻于世，延伸產(chǎn)業(yè)鏈的上下游并打通產(chǎn)業(yè)鏈最核心部分的創(chuàng)新策略使企業(yè)牢牢掌握著發(fā)展制勝的法寶。

國際化本土化人才引領(lǐng)酒店行業(yè)發(fā)展

　　在酒店行業(yè)日新月異的發(fā)展中，高端五星級酒店多以世界級酒店管理集團(tuán)與中國業(yè)主方合作共同完成酒店的經(jīng)營管理工作。萬達(dá)酒店作為萬達(dá)集團(tuán)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，因此萬達(dá)對于世界級酒店管理集團(tuán)派駐的酒店高級經(jīng)理人要求更加嚴(yán)格，他們必須是以經(jīng)營管理酒店為職業(yè)的職業(yè)管理者，酒店高級經(jīng)理人要擁有非常專業(yè)的國際酒店管理知識、豐富的國際酒店管理經(jīng)驗和對自己職業(yè)的忠誠，并承擔(dān)對酒店資本保值增值的責(zé)任。萬達(dá)的酒店高級經(jīng)理人全部擁有豐富的國際五星級酒店管理經(jīng)驗，國際化的管理經(jīng)驗國際化人才在中國酒店市場的檢驗下會水土不服么？當(dāng)然會的，為了避免出現(xiàn)此類情況，萬達(dá)會幫助酒店高級經(jīng)理人搞清自身“定位”。所謂“定位”就是要準(zhǔn)確把握預(yù)期客戶頭腦里對你的定位。

　　萬達(dá)酒店在招聘外方總經(jīng)理時，要求一定要了解中國的風(fēng)土人情、中國的歷史文化、中國的基本國策。因為在中國的二三線城市，客源大部分來自國內(nèi)。其消費(fèi)需求和消費(fèi)習(xí)慣必定不同于國外。在二三線城市的酒店，菜品特色、團(tuán)隊的搭建、客源結(jié)構(gòu)、宴會風(fēng)格和上海、北京都會有差異。而萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，對總經(jīng)理的要求自然會有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。作為一個總經(jīng)理或是銷售總監(jiān)，思路不能有局限性。從政府資源、集團(tuán)內(nèi)部各單位內(nèi)需情況以及自身內(nèi)部資源綜合考慮，經(jīng)理人必須要了解中國國情。

　　了解中國市場需求，融入中國文化與特色中，做好經(jīng)營管理人文管理本土化的軟著陸，使酒店高級經(jīng)理人即會用萬寶龍又會用毛筆來描繪酒店的未來藍(lán)圖。萬達(dá)酒店高級經(jīng)理人還要把自己作為酒店的家長，他們需要有強(qiáng)烈的責(zé)任心、耐心和細(xì)心像照顧自己孩子一樣，努力呵護(hù)酒店的成長與發(fā)展。如果說人才是企業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大生產(chǎn)力，那國際化本土化人才將真正引領(lǐng)企業(yè)走向國際化發(fā)展的征途上。

　　萬達(dá)酒店建設(shè)公司成立三年來，獲得了無數(shù)國家級專業(yè)獎項。在有酒店行業(yè)奧斯卡美譽(yù)的“星光獎”上萬達(dá)酒店公司同時獲得了“中國酒店最佳業(yè)主”及“中國酒店業(yè)公司治理典范”獎，并獲得“推動行業(yè)發(fā)展功勛獎”等多個國家級大獎。僅萬達(dá)酒店旗下的北京萬達(dá)索菲特大酒店就多次榮獲“中國酒店星光獎”、“中國最佳頂級奢華酒店”、“金枕頭”等業(yè)內(nèi)重量級大獎，并成為雅高集團(tuán)索菲特酒店在亞洲地區(qū)的旗艦店。

   2010年一季度，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司實現(xiàn)銷售面積約137萬平方米、銷售金額約152億元，超過了萬科的150.9億。據(jù)財經(jīng)雜志《新財富》“2010新財富500富人榜”發(fā)布，萬達(dá)集團(tuán)的董事長王健林以401.1億元的財富成為首富，是中國有史以來的第一次有商業(yè)地產(chǎn)大佬坐上中國首富的位置。面對傲人的獎項，面對各界的好評，面對年年倍增的效益，寧總信心滿懷的道出萬達(dá)的新目標(biāo)：“我們的目標(biāo)就在不久的將來真正成為中國民營企業(yè)的龍頭，并且爭取成為世界級的一流企業(yè)?！?/span>

　　萬達(dá)帶給我們的不僅僅是一個又一個創(chuàng)新求變的真實傳奇，更多的是給我們的民族企業(yè)一次深刻思考的機(jī)會。“路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索?！敝腥A民族的勇敢、智慧和博大胸懷，成就了萬達(dá)集團(tuán)的成功神話。